Nieruchomości  są bardzo atrakcyjnym produktem inwestycyjnym głownie dlatego, że regularnie generują dochód z wynajmu. CO prawda, aby rozpocząć przygodę z nieruchomościami musimy posiadać nie mały kapitał, ale warto się im przyjrzeć nieco bliżej.

Jak już wspomniałem do rozpoczęcia przygody z inwestycją w nieruchomości potrzebujemy kapitału ale nikt nie mówił, że muszą to być nasze oszczędności, możemy skredytować naszą inwestycję lub bez wychodzenia z domu nauczyć się podstaw inwestowania zdobywając wiedzę na przyszłość.

Na początek lektury obowiązkowe

Zapoznaj się z kilkoma wybranymi pozycjami które w bezpośredni sposób opisują kwestie inwestowania w nieruchomości, ja polecam Tobie dwie:

– „ABC Jak inwestować w nieruchomości” Kena McElroya
– „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości” Sławka Muturi oraz Roberta Zduńczyka.

Prawo nieruchomości

Zapoznaj się z prawem dotyczącym nieruchomości, są ustawy które są istotne z punktu widzenia inwestycji w nieruchomości, przede wszystkim te które wymieniam poniżej:

– Kodeks Cywilny; księga druga – własność i inne prawa rzeczowe,
– Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (ważna z punktu widzenia praw lokatorów i wynajmującego)
– Ustawa prawo spółdzielcze
– Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych.

Oczywiście zawsze możesz skorzystać z porady prawnika ale pamiętaj że rozumienie kwestii prawnych jest bardzo istotne bo to właśnie prawo określa co wolno a czego należy unikać.

Analiza rynku nieruchomości

Skoro posiadasz już wiedzę z książek i podstawowe aspekty prawne waro skupić się na analizie lokalnego rynku nieruchomości. Zaopatrz się w lokalne gazety z ogłoszeniami, poprzeglądaj ogłoszenia w internecie i zacznij zdobywać wiedzę.

Bardzo dużo możesz skorzystać na kontaktach z działającymi na rynku pośrednikami nieruchomości, są oni na bieżąco z trendami panującymi na rynku i dobrze zorientowani w lokalnych realiach.

Przeprowadź doświadczenie

Zrób sobie mały trening w zakresie finansowania przyszłej inwestycji w nieruchomości, w tym celu udaj się do banku i porozmawiaj z przedstawicielem zajmującym udzielaniem kredytów hipotecznych. Z rozmowy dowiesz się na co zwracają uwagę i jak oni widzą rynek nieruchomości.

Upozoruj, że masz na oku ciekawą nieruchomość i jesteś zainteresowany kredytem, wtedy potraktuje cię jak klienta i uzyskasz wiele cennych informacji. Oczywiście nie musisz od razu korzystać z ich oferty.

Odwiedziny u notariusza

Warto też udać się do lokalnego notariusza i wypytać o koszty związane z obsługą notarialną Twojej nieruchomości, dowiedz się dokładnie za co musisz zapłacić i ile.

Obliczanie stóp zwrotu

Potrenuj obliczanie stóp zwrotu z inwestycji na różnych nieruchomościach, przeprowadź analizy przychodów i kosztów związanych z wybraną nieruchomością.

Jesteś gotowy?

Jeżeli uznasz, że jesteś gotowy aby rozpocząć inwestowanie na rynku nieruchmości to zacznij działać i powodzenia!

Inwestowanie na współczesnym rynku numizmatyczny mnie jest już tak proste jak dwa lub trzy lata temu kiedy odnotowano największy zwrot z inwestycji, nie oznacza to jednak że ten rynek nie jest godny uwagi.

Obecnie mamy dobry moment na inwestycje oczywiście kierując się umiarem i zdrowym rozsądkiem. Jeżeli wybierzemy rynek monet jako inwestycję to warto zapoznać się z kilkoma ważnymi faktami.

Zwróć uwagę na nakład

Nakład to bardzo istotny czynnik decydujący o wzroście inwestycji, źródłęm gdzie znajdziemy informacje na temat nakładów jest strona NBP. Im mniejszy nakład tym bardziej prawdopodobny wzrost z inwestycji.

Szybciej zarobimy na monecie wybitej w nakładzie 50 tysięcy niż na takiej której wybito 100 tysięcy lub więcej sztuk.

Jeżeli już dokonamy analizy nakładów możemy wybrać kilka monet do naszej inwestycji, takich które w niedalekiej przyszłości pozwolą nam zarobić.

Sprawdź serię monet

Kolejnym ważnym aspektem przy wyborze monet do inwestycji jest sprawdzenie serii monet, sprawdzamy czy seria jest już zakończona czy może jest planowane kolejne jej wydanie.

W obu przypadkach możemy znaleźć i plusy i minusy tego faktu. Z serii, które są już skończone możemy skompletować wszystkie monety i sprzedać je jako całą serię, jeżeli chodzi o serię nieskończone to możemy zakładać, że będą one drożeć wraz z ukazaniem się w niej nowej monety.

Są też monety bez serii, na przykład Senat z 2004 roku posiada bursztyn, który przyciąga oko i czyni ją wyjątkową.

Wygląd monety

Warto zwrócić uwagę na stronę wizualną monety, monety z tak zwanym bajerem jak wcześniej wspomniany Senat, są też zwolennicy monet gładkich a jeszcze inni kolekcjonują nietypowe monety na przykład w innym kształcie niż okrągłe.

Najlepszym rozwiązaniem będzie zatem posiadanie w naszym portfelu zróżnicowanej oferty numizmatów.

Grading

Grading to nic innego jak świadectwo autentyczności naszych monet. Polecamy skupić się na monetach z wystawioną oceną PR70 czyli najwyższą z możliwych notą. Dużo łatwiej sprzedamy monety ze świadectwem niż te które są zamknięte w tzw kapslach emisyjnych.

Sprawdź cenę emisyjną

Przed zakupem sprawdź koniecznie cenę emisyjną i porównaj do ceny po której mamy zamiar zakupić interesująca nas monetę. Kolejny raz posłużymy się przykładem monety Sena o nominale 20 zł, któa w dniu emisji kosztowała 79 zł przy nakładzie 67 tysięcy sztuk, Senat w gradingu PR70 kosztuje około 120 zł czyli na przełomie 7 lat zyskała na wartości ponad 50%.

To, że mamy dobrego inwestora i satysfakcjonujący nas dom maklerski nie oznacza jeszcze że trafimy na dobrego maklera. Po za wysokościami prowizji i systemami transakcyjnymi ważnym ogniwem  i nieocenionym źródłem wiedzy jest dobry makler. Ale jak rozpoznać tego który będzie dla nas odpowiedni?

Pierwsze wrażenie

Naszym pierwszym kontaktem z maklerem jest rozmowa podczas zakładania rachunku inwestycyjnego, oczywiście pod warunkiem, że nie zrobiliśmy tego przez internet. Osobiście zalecam zakładanie rachunku osobiście wtedy poznacie face to face waszego maklera i ocenicie jego kompetencję.

Luźna rozmowa z maklerem

Na pierwszym spotkaniu z naszym potencjalnym maklerem postaraj się o luźny styl rozmowy, poruszaj tematy nawet nie związane z finansami czy inwestowaniem i wybadaj jakie ma uosobienie:

– czy jest chętny do współpracy?
– czy lubi rozmawiać z innymi ludźmi?
– czy lubi udzielać innym rad i pomagać w rozwiązywaniu problemów?

Z dobrym maklerem jest jak z zakochaniem się, jeżeli na pierwszej rozmowie pojawi się chemia i uznasz, że jest dobrym człowiekiem to warto spróbować z nim współpracy, oczywiście nie zawsze to jakim jest człowiekiem przekłada się na wyniki, ale jak nie spróbujesz to się nie dowiesz.

Zadawaj pytania

Czas na zadanie poważnych i fachowych pytań, najlepiej dotyczących spraw technicznych, związanych z inwestowaniem i giełdą. Wybadaj w ten sposób poziom jego wiedzy na temat rynku i produktu który oferuje. Sprawdź czy makler przekazuje wiadomości w prosty i zrozumiały sposób czy cytuje tylko wyuczone na pamięć regułki i odpowiedzi z folderu.

Zapytaj co może polecić

W następnej kolejności zapytaj go jakie spółki może polecić na początek i poproś o przedstawienie argumentów. To pytanie niby proste, ale na jego podstawie możemy ocenić prawdziwe oblicze naszego maklera.

Pamiętaj aby zadawać pytania o szczegóły związane ze spółką którą poleca. Zapytaj o zarząd, o perspektywy sprawdź czy ma pojęcie o tym co chce sprzedać.

Najważniejsze pytanie

Pytanie, które jest najważniejsze brzmi następująco: Czy Pan/Pani jest również inwestorem? Idealnie będzie jeżeli nasz makler nim rzeczywiście jest wtedy mamy pewność że jest dobrze zorientowany w sprawach giełdowych, możesz go wypytać o jego własną strategię inwestycyjną.

Podejmij decyzję

Jeżeli uznasz że makler przypadł Tobie do gustu i jesteś zadowolony z poziomu jego wiedzy i tego w jaki sposób ją przekazuje to bez oporu możesz zakładać rachunek inwestycyjny i powierzyć mu swoje pieniądze. Dobra rada na koniec:

Dobry makler jest w stanie zrekompensować nawet niedociągnięcia w systemie transakcyjnym, ale dobry system transakcyjny biura maklerskiego nie jest w stanie zrekompensować „wad” maklera. 

Są w życiu takie momenty kiedy potrzebujemy wsparcia finansowego w postaci kredytu, an przykład kiedy potrzebujemy kupić nową pralkę czy zmienić samochód. Naturalnym rozwiązaniem problemu braku gotówki jest udanie się do banku po kredyt.

Sprawdź jakie informacje na nasz temat sprawdzają banki i co biorą pod uwagę, oraz jak w oczach banku możemy poprawić swoją zdolność kredytową.

Co sprawdza bank?

Bank interesuje się wieloma aspektami naszej zdolności kredytowej podczas oceny, a podstawowe dane interesujące banki to:

– wysokość posiadanych przez kredytobiorcę stałych dochodów (umowa o pracę, kontrakt, emerytura, renta itp.
– wysokość stałych wydatków kredytobiorcy (czynsz, opłaty za media, raty innych kredytów, alimenty itp.
– liczba osób pozostających na utrzymaniu kredytobiorcy.
Istotne są również:
– charakter miejsca zamieszkania (stałe zameldowanie, tymczasowe
– posiadanie współmałżonka, jego dochody, istnienie rozdzielności majątkowej;
– korzystanie z kredytów w innych bankach;
– rodzaj zabezpieczenia spłaty kredytu (osobiste, rzeczowe, weksel, poręczenie, gwarancja, zastaw, hipoteka itp.
– cechy osobiste osoby ubiegającej się o kredyt.

Co dalej?

Jeżeli bank zgromadzi już wystarczające informacje na nasz temat to oblicza zdolność kredytową za pomocą prostego wzoru:

ZK = (Dn – R – Z) / L

wygląda to dość skomplikowanie ale rozszyfrujmy ten wzór:

Dn – średni miesięczny dochód netto gospodarstwa domowego kredytobiorcy
R – wysokość miesięcznej raty wnioskowanego kredytu (wraz z odsetkami)
Z – miesięczne zobowiązania kredytobiorcy
L – liczba osób w gospodarstwie domowym

W ten właśnie sposób bank określa jaki dochód przypada na każdego członka w naszym gospodarstwie domowym po spłacie zobowiązań. Wysokość tej kwoty każdy bank ustala indywidualnie.

W lutym 1010 roku KNF uchwalił tak zwaną „Rekomendację T”, która zaostrzyła kryteria oceny zdolności kredytowej ustaliła między innymi, że kredyt może być udzielony wyłącznie kiedy DN-R-Z nie przekroczy progu 50% miesięcznych dochodó gospodarstwa domowego.

Credit scoring

Kolejną używaną przez banki metodą jest cerdit scoring czyli ocena punktowa, w któej wartości liczbowe są przyporządkowane cechom ilościowym i jakościowym kredytobiorcy. Również w tym przypadku punktacja oraz analiza jest ustalana indywidualnie przez bank.

Badanie historii kredytowej

Cała nasza historia kredytowa jest przechowywana przez Biuro Informacji Kredytowej – BIK. Instytucja ta udostępnia raporty bankom oraz SKO-om w celu wykorzystania w procesie podejmowania przez banki decyzji o przyznaniu kredytu.

Każdy obywatel może samodzielnie zwrócić się do BIK o udostępnienie informacji na swój temat i otrzymać raport zawierający naszą ocenę zdolności kredytowej. Z usługi BIK możemy skorzystać za darmo raz na 6 miesięcy.

Warto skorzystać z takiego raportu, choćby dlatego aby upewnić się, że informacje w nim zawarte odpowiadają stanowi faktycznemu i są odpowiednio gromadzone.

Teraz już wiecie co wpłaywa na Waszą ocenę zdolności kredytowej więc będzie Wam prościej ją poprawić. Warto pracować na pozytywną historię kredytową, bo nigdy nie wiadomo kiedy będziemy musieli skorzystać z możliwości zaciągnięcia kredytu.